30 dni na odstąpienie od umowy deweloperskiej. W sytuacji, gdy deweloper popełnił jakiś błąd albo okazał się nieuczciwy na etapie poprzedzającym zawieranie umowy czy już przy jej zawarciu, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni. Przede wszystkim rozwiązanie umowy deweloperskiej możliwe jest, gdy umowa taka jest
[b]Rz: Po czym klient dewelopera może poznać, że umowa, którą mu proponuje firma, jest dla niego niekorzystna? Na co od razu powinien zwrócić uwagę?[/b] [b]Michał Gruca:[/b] Trudno na to pytanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi z uwagi na fakt, że umowa deweloperska zawiera szereg postanowień dotyczących wielu zagadnień. Bardzo istotną kwestią jest jednak forma, w jakiej umowa zostanie podpisana. Najkorzystniejszą dla kupującego jest umowa zobowiązująca, zgodna z wymogami określonymi w art. 9 [link= o własności lokali[/link]. Umowa taka powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Warunkiem jej zawarcia jest legitymowanie się przez dewelopera prawem własności (względnie użytkowania wieczystego) nieruchomości gruntowej, na której inwestycja ma być realizowana, oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zawierając umowy w powyższej formie, kupujący uzyskuje pewność co do tytułu prawnego dewelopera do gruntu oraz braku formalnych przeszkód dla realizacji inwestycji. Ponadto fakt zawarcia umowy oraz wynikające z niego roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na kupującego wpisane zostaje do księgi wieczystej nieruchomości. [b]Co nabywca zyskuje, zawierając umowę przedwstępną o budowę mieszkania aktem notarialnym?[/b] Dzięki temu kupujący nabywa roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu w drodze procesu sądowego, co uniemożliwia deweloperowi ewentualne blokowanie sprzedaży lokalu (np. z uwagi na roszczenia finansowe względem kupującego). Natomiast w razie opóźnienia dewelopera w realizacji budowy kupujący uprawniony jest do żądania dokończenia prac przez innego wykonawcę na koszt dewelopera. Odmowa zawarcia przez dewelopera umowy w powyższej formie powinna stanowić istotne ostrzeżenie co do jego wiarygodności. [b]Czy kupujący mieszkanie musi się godzić na zawarcie aktu notarialnego u notariusza wskazanego przez dewelopera we wzorcu umowy?[/b] Często deweloperzy odgórnie narzucają kupującemu, że akty notarialne dotyczące nabywanego lokalu sporządzane mają być u notariusza wybranego przez dewelopera. Związane może być to z wynegocjowaniem przez dewelopera dla klientów niższych stawek taksy notarialnej w związku z planowanym przeprowadzeniem wielu prawie identycznych aktów notarialnych. Częściej jednak wynika to z dążenia dewelopera do organizacyjnego ułatwienia sobie procesu sprzedaży mieszkań – poprzez skompletowanie całej dokumentacji u tego samego notariusza czy też uzyskaniem od notariusza preferencyjnych stawek na inne czynności notarialne dokonywane przez dewelopera. Wskazanie przez dewelopera konkretnego notariusza, o ile wiąże się to z uzyskaniem przez nabywcę korzyści w postaci preferencyjnej wysokości taksy, nie może być traktowane jako niedozwolone postanowienie umowne, gdyż nie narusza interesu kupującego. W sytuacji jednak, gdy kupujący ma możliwość uzyskania niższych stawek taksy notarialnej u innego notariusza, narzucony przez dewelopera wybór godzi w interes nabywcy. [b]Czy deweloper może uzależniać sprzedaż mieszkania od kupna jednocześnie garażu?[/b] Nie, nie może. Głównym świadczeniem dewelopera jest wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie na nabywcę prawa jego własności. Czasami zdarza się, iż deweloper wymusza na kliencie zakup mieszkania łącznie z garażem. Tymczasem, stosownie do art. 385[sup]1[/sup] [link= cywilnego[/link] postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienie umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Wymuszenie na nabywcy zakupu garażu oznacza, że zawarcie umowy głównej uzależniane jest przez dewelopera od zawarcia kolejnej umowy, jaką jest umowa zakupu prawa do garażu. Zobowiązanie takie zawiera cechy niedozwolonego postanowienia umownego. Podpisanie umowy zawierającej takie postanowienie nie powoduje, iż staje się ono wiążące. Jest ono prawnie bezskuteczne. [b]Czy zapis mówiący o tym, że 10 procent wartości mieszkania deweloper zwróci klientowi w określonej sytuacji, ale dopiero gdy znajdzie kolejnego nabywcę na mieszkanie, którego nie kupił ten klient, czyli np. w ciągu roku, jest zgodny z prawem?[/b] Jest to często powtarzające się niedozwolone postanowienie umowne. Istotą tego postanowienia jest uzależnienie odpowiedzialności dewelopera od spełnienia warunku w postaci znalezienia się kolejnego nabywcy na mieszkanie, od którego zamiaru kupna odstępuje klient. W istocie zatem to klient na swój koszt ma zapewnić ciągłość finansowania dewelopera, i to przez tak długi okres jak np. rok. Postanowienie takie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ogranicza uprawnienie klienta do odzyskania należnych pieniędzy, czym rażąco narusza jego interes. To deweloper jest zobowiązany do zapewnienia takiego finansowania inwestycji, aby została ona zrealizowana. Nie może tym obowiązkiem obarczać klientów, i to w szczególności takich, którzy rezygnują z jego usług. [b]Jeśli firma wpisuje do umowy jedną z klauzul niedozwolonych z listy UOKiK, to bez względu na to, czy klient wykryje na czas (przed podpisaniem umowy) taki zapis czy nie, jest on nieważny?[/b] Postanowienia takie nie wiążą klienta, pomimo że znajdują się w już podpisanej umowie. Umowa obowiązuje w pozostałym zakresie. Klient powinien wystąpić do dewelopera z wnioskiem o usunięcie z umowy niedozwolonego postanowienia, a ponadto nie ma obowiązku stosowania się do jego treści. Jeśli deweloper będzie obstawał przy jego pozostawieniu, klient powinien wystąpić z pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przedmiotem pozwu będzie żądanie uznania postanowienia za niedozwolone. Pozytywne rozstrzygnięcie sądu deklaratywnie potwierdzi brak skuteczności postanowienia. [b]Czy deweloper może żądać podpisania przedwstępnej umowy, jeśli nie podaje w niej udziałów kupowanego M w częściach wspólnych, kiedy budynek jest gotowy i oddany do użytkowania? Deweloper tłumaczy, że te wyliczenia ma notariusz i będą wpisane w umowie ostatecznej.[/b] Jest to dozwolone. Jeśli budynek został już oddany do użytkowania, to udział ten można i tak wyliczyć. Brak jego wskazania w umowie przedwstępnej nie prowadzi do jej nieważności. Jeśli deweloper nie wskazuje go w umowie przedwstępnej, musi to oznaczać, że umowa zawarta zostaje w zwykłej formie pisemnej. Konsekwencją ewentualnego niewykonania umowy przedwstępnej przez dewelopera, która zawarta została w takiej formie, jest uprawnienie kupującego do żądania naprawienia szkody. Oznacza to, iż na podstawie tak zawartej umowy i tak nie można żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży na rzecz nabywcy. Zatem precyzyjne podanie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie wpływa na możliwość egzekucji uprawnień przez kupującego w przypadku jej niewykonania przez dewelopera. [ramka][srodtytul]Zapisy w umowach rażąco niekorzystne dla klientów[/srodtytul] >> deweloperzy wpisują niedozwolone klauzule waloryzacyjne, które automatycznie zwiększają cenę mieszkania w przypadku zaistnienia różnych, umownie przewidzianych warunków. >> zdarza się, że deweloperzy stosują zapisy zwalniające ich z obowiązku zwrotu części ceny w razie, gdyby nabywany lokal okazał się nieznacznie mniejszy. >> czasem firmy deweloperskie zastrzegają sobie uprawnienie do jednostronnej zmiany cech lokalu (np. materiałów wykończeniowych). Postanowienia takie są niedozwolone, o ile prawo do zmiany nie zostało uzależnione od zaistnienia ważnej przyczyny wskazanej w umowie. >> deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do samowolnego przesunięcia pierwotnie ustalonych terminów ukończenia lokalu, jego odbioru oraz zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. >> firmy stosują także klauzule zwalniające lub ograniczające ich odpowiedzialność w przypadku niedochowania terminów. >> mają też miejsce sytuacje, w których deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do przeprowadzenia jednostronnego odbioru mieszkania lub ograniczają swoją odpowiedzialność za stwierdzone wady. Nie należy godzić się na takie zapisy.[/ramka] Umowa deweloperska o czym pamiętać - zadzwoń 886 070 575 Zachęcamy do kontaktu z prawnikami! W artykule podpowiadamy jakie terminy powinny znaleźć się w treści zawieranej umowy deweloperskiej za wyjątkiem tych, które wymienia ustawa deweloperska oraz jak dokładnie opisać lokal stanowiący przedmiot umowy. | 8 min. czytania Umowa deweloperska z pewnością okaże się niezbędna jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Ten dokument określa prawa i obowiązki dewelopera i kupującego oraz gwarantuje, że deweloper wywiąże się ze swoich zobowiązań. Z reguły jest bardzo rozbudowana, gdyż w interesie obu stron leży jak najbardziej szczegółowe uregulowanie objętych nią kwestii. Jakie dokładnie prawa wynikają z podpisania umowy deweloperskiej? Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy jej sporządzaniu. Z tego artykułu dowiesz się: Umowa deweloperska - co to jest? Umowa deweloperska - na czym polega? Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Co powinna zawierać umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Ile kosztuje umowa deweloperska? Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice? Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć? Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe? Więcej Wybrałeś wymarzone mieszkanie i uruchamiasz procedurę kredytu hipotecznego? Możliwe, że Twoje mieszkania zostanie oddane do użytkowania dopiero za jakiś czas. Podstawa to zatem spisanie umowy lokatorskiej. Sprawdź, jak zrobić to zgodnie z prawem. Umowa deweloperska - co to jest? Zastanawiasz się co to jest umowa deweloperska? Już spieszymy z odpowiedzią. To dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Przytoczona definicja sprowadza się głównie do przeniesienia praw własności mieszkania, jednak równie dobrze umowa deweloperska może dotyczyć domu jednorodzinnego czy też użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Umowa deweloperska nakłada także pewne obowiązki na nabywcę nieruchomości. Podpisując ją, zobowiązuje się on przede wszystkim do zapłaty wynagrodzenia. Warto przy tym wiedzieć, że ustawa regulująca umowę deweloperską, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zakłada, że nabywcą może być tylko osoba fizyczna. Umowa deweloperska - na czym polega? Umowa deweloperska polega przede wszystkim na zobowiązaniu się dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w zamian za uiszczenie określonej opłaty. W skrócie: deweloper w umowie gwarantuje, że przekaże nieruchomość osobie, która zdecydowała się ją kupić i za nią zapłaci. Przekazanie to pociąga za sobą pełne konsekwencje prawne, tj. po uiszczenia opłaty to nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania Umowa deweloperska pociąga za sobą zarówno prawa, jak i obowiązki, które dotyczą obu stron, tj. dewelopera i nabywcy nieruchomości. Podstawowy obowiązek dewelopera to przekazanie nieruchomości w stanie, który został wskazany w umowie. Obowiązek dotyczący nabywcy to uiszczenie zapłaty w określonej kwocie i wyznaczonym terminie. A jakie prawa ma każda ze stron? Nabywca zyskuje zaś prawo własności nieruchomości. Co istotne niektóre zapisy w umowie deweloperskiej określane są jako klauzule niedozwolone, czyli niezgodne z prawem. Co się może do nich zaliczać? Będzie to chociażby waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej, brak możliwości od jej odstąpienia czy też brak kar umownych. Dlaczego brak kar umownych w umowie deweloperskiej jest niezgodny z prawem? Wówczas deweloper może zwlekać z przekazaniem nieruchomości bez poniesienia żadnych konsekwencji, co stawia nabywcę w bardzo niekorzystnej sytuacji. Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Jak się okazuje umowa deweloperska jest obowiązkowa jeśli decydujesz się na zakup nieruchomości od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego. Jest to pierwszy etap, który oficjalnie potwierdza Twój wybór. Umowę należy podpisać u notariusza. Co więcej, umowa deweloperska okaże się niezbędna, gdy chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Jak wygląda umowa deweloperska? W umowie muszą zostać wyszczególnione informacje o nieruchomości, w tym: powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, ewentualnie istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności. Starannie należy doprecyzować także wszystkie postanowienia dotyczące mieszkania czy domu: określić położenie domu na działce lub mieszkania w budynku, wskazać powierzchnię i układ pomieszczeń, sposób dokonania pomiaru powierzchni lokalu po zakończeniu budowy, zakres i standard prac wykończeniowych. W umowie należy również określić termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia na nabywcę prawa własności. Muszą znaleźć się w niej informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz określenie wysokości kar umownych. Zakres informacji, jakie muszą zostać zawarte w umowie, wymienione są w ustawie. Zapoznanie się z nią jest kluczowe. Gdyby umowa nie zawierała którejkolwiek z nich, nabywca może od umowy odstąpić w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Wzór umowy deweloperskiej znaleźć można w sieci, niemniej zawsze warto skonsultować go z prawnikiem. Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Przede wszystkim warto dokładnie zweryfikować, czy umowa deweloperska zawiera wszystkie niezbędne dane. Wiesz już, co powinno się w niej znaleźć więc warto abyś to sobie wypunktował. Brak istotnych elementów może stanowić powód do zerwania umowy. Przyjrzyj się zwłaszcza terminom - to one odgrywają istotną rolę. A na co uważać podpisując umowę deweloperską? Na wspomniane już klauzule niedozwolone. Jeśli masz wątpliwości, czy dany zapis jest dla Ciebie korzystny, wstrzymaj się. Zawsze możesz skonsultować zapisy umowy u prawnika. Ile kosztuje umowa deweloperska? Sporządzenie umowy deweloperskiej pociąga za sobą pewne koszty. Ile dokładnie wynoszą i kto powinien je ponieść? Wśród kosztów należy uwzględnić opłaty notarialne, a także koszty wypisu i wieczystoksięgowe. Te drugie koszty nie powinny okazać się zbyt obciążające - opłata za wpis do księgi wieczystej jest stała i sięga 150 złotych. Wypisu aktu notarialnego kosztuje zaś ok. 200-300 złotych. Z większymi kosztami trzeba się liczyć, gdy mowa o opłatach notarialnych. Na szczęście nie musisz ponosić całości tych opłat. Zgodnie z ustawą deweloper i nabywca nieruchomości powinni je między sobą podzielić. Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie: Koszty okołokredytowe – wszystko, co musisz wiedzieć! Umowa deweloperska a opłaty notarialne Umowa deweloperska u notariusza to konieczność. Niestety wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Opłata notarialna nie należy do niskich tym bardziej, że zależna jest od wartości nieruchomości, a raczej od ceny zakupu mieszkania. Co jednak istotne, jej maksymalna kwota nie może przekroczyć 1000 złotych. Koszt notarialny w przypadku zakupu nieruchomości powyżej 2000000 to bowiem koszt 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice? Umowa deweloperska a przedwstępna to pojęcie, które warto rozróżnić. Wbrew pozorom nie są tym samym i nie można sporządzić umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej (przynajmniej nie w każdym przypadku). Kiedy umowa deweloperska a kiedy przedwstępna okaże się konieczna? Przede wszystkim warto wiedzieć, że podpisanie umowy przedwstępnej nie jest obowiązkowe. Co więcej, strony mogą dowolnie negocjować jej zapisy. Nie ma zatem regulacji prawnej, która nakazywałaby zawrzeć w umowie przedwstępnej określone informacji. Deweloperzy starają się wykorzystywać ten fakt i celowo pomijają umowę deweloperską, która nakłada na nich sporo obowiązków i ograniczeń. Umowa deweloperska bazuje zazwyczaj na założeniu, że nieruchomość nie została jeszcze wybudowana, dlatego też nie można jeszcze podpisać umowy sprzedaży. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć? Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, to prawdopodobnie będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Może się bowiem okazać, że wymaga tego bank. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy nie masz pewności, że bank przyzna Ci finansowanie? Wówczas w umowie warto dodać prawo odstąpienia. Zgodnie z tym umowa zostanie rozwiązana jeśli bank nie przyzna Ci kredytu. Warto o tym pamiętać, ponieważ jest to dla Ciebie istotne zabezpieczenie. Nie chcesz przecież zostać bez kredytu i z zobowiązaniem dotyczącym zakupu nieruchomości, na którą nie masz środków. Co jednak musisz zrobić w pierwszej kolejności, czyli najpierw kredyt czy umowa deweloperska? Umowa deweloperska powinna zostać podpisana przed kredytem. Więcej informacji: Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe? Podpisałeś umowę deweloperską, ale zmieniłeś zdanie? Co teraz? Czy masz w ogóle możliwość odstąpienia od umowy? To zależy. Musisz dokładnie sprawdzić, czy istnieją przepisy, na które możesz się powołać. Jeśli w umowie nie został zawarty choć jeden zapis, który nakazuje uwzględnić Ustawa, to najprawdopodobniej prawo będzie po Twojej stronie i bez żadnych konsekwencji możesz odstąpić od umowy deweloperskiej. Jeśli jednak nie znajdziesz podstawy prawnej, na którą możesz się powołać, to najpewniej jedyne rozwiązanie to wypowiedzenie umowy i uregulowanie kosztów, np. kar umownych lub odszkodowania.
Elementy, jakie powinna zawierać umowa deweloperska, określa art. 35 ustawy deweloperskiej. Są to m.in.: strony umowy, miejsce i data jej podpisania, cena nabycia nieruchomości, informacje o powierzchni działki, na której realizowana jest inwestycja, jej stan prawny, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego
r. Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej spotykanych umów na rynku nieruchomości. Potencjalny nabywca nieruchomości powinien przy tym pamiętać, że jest ona szczegółowo regulowana przepisami ustawy. Mowa tutaj o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywanej ,,ustawą deweloperską’’. Ustawa deweloperska z 2011 r. będzie co do zasady obowiązywać do 1 lipca 2022 r., po tym dniu wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Nowa ustawa deweloperska była omawiana na blogu w części I oraz w części II (polecam lekturę także przed lipcem 2022 r.). Co oznacza uregulowanie umowy deweloperskiej w ustawie? Ustawa będzie wyznaczać minimalny standard ochrony nabywcy, będzie wyznaczać obligatoryjne elementy – postanowienia umowy, będzie też odpowiadać na pytanie, w jakich sytuacjach konieczny jest wybór umowy deweloperskiej, a w jakich wystarczająca będzie forma umowy przedwstępnej. W dzisiejszym artykule omawiam kluczowe zagadnienia, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej – zapraszam do lektury! 1/ Umowa deweloperska – informacje podstawowe Pamiętaj o tym, że artykuł omawia stan prawny obowiązujący do dnia 1 lipca 2022 r. Umowy zawierane po tym dniu będą regulowane nową ustawą deweloperską, umowę deweloperską według nowych przepisów omawiam na blogu w części II. Zacznijmy zatem od początku. Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą – osobą fizyczną, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Także wszelkie zmiany umowy deweloperskiej muszą być dokonane z zachowaniem formy aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie będzie zatem wymagana w przypadku: nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy — wielostanowiskowa hala garażowa); sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej; zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą); sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeżeli umowa zawierana między stronami wpisuje się w definicję umowy deweloperskiej, w takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy w innej formie, czy z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej. W takim przypadku, umowa zawarta w innej formie niż akt notarialny będzie nieważna w całości, a umowa zawarta w formie aktu notarialnego, ale z pominięciem przepisów ustawy będzie nieważna w części, w jakiej postanowienia tej umowy są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. W miejsce nieważnych postanowień znajdą zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy (art. 28 ustawy deweloperskiej). 2/ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Powinieneś także pamiętać, że na deweloperze ciążą szczególne obowiązki jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Obowiązki te reguluje rozdział 5. Ustawy. Podstawowym obowiązkiem dewelopera jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie deweloper zamieszcza szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, na jej żądanie. Prospekt wraz z załącznikami stanowi również obligatoryjny załącznik do umowy deweloperskiej. Dodatkowo, deweloper na Twoje żądanie, tj. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, ma obowiązek zapewnić możliwość zapoznania się w jego lokalu (najczęściej w biurze sprzedaży) z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej; projektem budowlanym. 3/ Treść umowy deweloperskiej Pamiętaj o tym, że ustawa deweloperska szczegółowo reguluje obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej [art. 22 ustawy deweloperskiej]. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cenę; Komentarz: Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Pamiętaj również, że do czasu przeniesienia prawa własności nieruchomości nie ma obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel np. podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste. 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; Komentarz: Jest to najczęściej regulowane na wstępie umowy (określenie księgi wieczystej dla nieruchomości i wpisów w księdze wieczystej). Uważaj na wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości, które mogą utrudniać korzystanie z niej (np. służebności – zawsze sprawdzaj ich treść i zakres) lub roszczenia (w dziale III księgi wieczystej wpisywane są roszczenia związane z nieruchomością). 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; Komentarz: Usytuowanie lokalu najczęściej przedstawiane w załączniku do umowy jako rzut kondygnacji 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; Komentarz: Układ pomieszczeń najczęściej przedstawiany w załączniku do umowy jako rzut lokalu 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego / nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym; Komentarz: Najczęściej określa się je poprzez odwołanie do daty kalendarzowej, aczkolwiek może być wskazany również w inny sposób, byleby tylko ustalenie terminu było możliwe z góry i bez żadnych trudności. Za takie nie można uznać np. ukończenia budowy czy uzyskania przez dewelopera niezbędnych aktów administracyjnych dopuszczających użytkowanie budynku albo potwierdzających samodzielność lokalu. Są to bowiem zdarzenia przyszłe, jednak niepewne, gdyż ich wystąpienie uzależnione jest od innych czynników. 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; Komentarz: Zapłata kolejnych części ceny powinna być zgodna z przyjętym w umowie harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ze stwierdzonymi przez bank prowadzący rachunek powierniczy postępami w budowie. 9) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, Komentarz: W tym miejscu określa się bank prowadzący rachunek, rodzaj (otwarty / zamknięty), a także zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, które wynikają z rozdziału 3. ustawy deweloperskiej. W przypadku rachunku zamkniętego – bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. W przypadku rachunku otwartego – bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (dokonując kontroli zakończenia każdego z etapów). 10) informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; Komentarz: Ta część umowy wynika z obowiązku dewelopera zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. 11) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; Komentarz: W szczególności zwróć uwagę na informację, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne (wykonalne) oraz czy zostało zaskarżone. Jeżeli pozwolenie na budowę zostało zaskarżone może żądać dodatkowych informacji od dewelopera o statusie postępowania oraz o ew. ryzykach z nim związanych. 12) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; Komentarz: W umowie deweloperskiej zasadnicze znaczenie dla nabywcy ma termin zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Określenie dat rozpoczęcia budowy przez dewelopera czy jej zakończenia ma dla drugiej strony umowy mniejsze znaczenie, aczkolwiek ramy czasowe realizacji prac budowlanych bezpośrednio wpływają na ustalenie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę / odbioru nieruchomości przez nabywcę przed zawarciem tej umowy. 13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; Komentarz: Podstawy odstąpienia określa art. 29 ustawy deweloperskiej [patrz: pkt. 5/ poniżej] 14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; Komentarz: Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. 15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Istotne dla stron umowy deweloperskiej jest określenie w jej treści sposobu dokonywania pomiaru, a w szczególności ustalenie, kto będzie go dokonywał, w jakim terminie (na jakim etapie prowadzenia prac wykończeniowych w lokalu), według jakich metod. W praktyce obowiązek ten sprowadza się do wskazania normy ISO, według której dokonywany będzie pomiar (np. PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015). Warto również pamiętać o uregulowaniu zasad rozliczeń w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości będzie różniła się od powierzchni określonej w umowie deweloperskiej. 16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami [dokumenty wymienione w pkt. 2/ obowiązki przedkontraktowe dewelopera]; Komentarz: Obowiązek skorelowany z obowiązkami przedkontraktowymi dewelopera omówionymi w pkt. 2/ powyżej. Dodatkowo, w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny (art. 22 ust. 2 ustawy deweloperskiej). 17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Ta część umowy najczęściej będzie związana z procedurą odbioru lokalu. Pamiętaj, że ustawa szczegółowo reguluje zasady odbioru lokalu oraz termin usunięcia wad lokalu (art. 27 ustawy deweloperskiej). 18) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy (w przypadku lokalu: zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; Komentarz: Jest to bardzo ważna część umowy. Brak zgody banku kredytującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy oznacza, że w księdze wieczystej założonej dla naszej nieruchomości zostanie również wpisana hipoteka obciążająca nieruchomość główną (na której prowadzone jest przedsięwzięcie). 19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Komentarz: Podstawowe zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej. Podsumowanie: Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów opisanych w pkt. 1- 19, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. 4/ Wpis roszczenia do księgi wieczystej W umowie deweloperskiej zamieszcza się informację o wpisie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Wniosek o wpis roszczenia jest składany przez notariusza. Roszczenie nabywcy dotyczy: wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, albo przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 5/ Odstąpienie od umowy deweloperskiej Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje art. 29 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy [patrz: pkt 3/ powyżej]; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian wprowadzonych zgodnie z art. 22 ust. 2 jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Pamiętaj, że jest to minimalny standard ochrony nabywcy. Podstaw odstąpienia od umowy przez nabywcę może być więcej – nie stanowi to naruszenia przepisów ustawy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępnego). Warto również pamiętać o możliwych, dodatkowych podstawach odstąpienia od umowy przez nabywcę. Tytułem przykładu, jeżeli środki finansowe na zakup są kredytowane, ureguluj umowne prawo odstąpienia w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej. Zgodnie z ustawą deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej; w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. 6/ Odbiór i wady przedmiotu umowy W umowie deweloperskiej należy zwrócić również uwagę na zasady odbioru przedmiotu umowy oraz zasady odpowiedzialności za wady (terminy wynikające z rękojmi za wady / gwarancje jakości). Pamiętaj, że zgodnie z art. 27 ust. 3 – 5 ustawy deweloperskiej, z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Dodatkowo, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwróć też uwagę, jakie dokumenty związane z nieruchomością ma obowiązek wydać przy odbiorze (np. tzw. księgi gwarancyjne, instrukcje korzystania ze sprzętów, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu itd.). 7/ Klauzule niedozwolone Pamiętaj również, by zweryfikować umowę w zakresie tzw. klauzul abuzywnych. Temat klauzul abuzywnych był szczegółowo omawiany na blogu w części I oraz w części II – odsyłam w tym zakresie do artykułów już opublikowanych. 8/ Koszt zawarcia umowy Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloperską, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 9/ Podsumowanie Szczegółowa weryfikacja umowy deweloperskiej ma kluczowe znaczenie dla przebiegu przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zawarciu umowy deweloperskiej, umowa może być bowiem zmieniona tylko za zgodą obu stron, w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. W przypadku zamieszczenia klauzul abuzywnych w umowie – klauzule te nie wiążą nabywcy. Nie obowiązuje jeden wzór umowy deweloperskiej – umowy funkcjonujące na rynku i opracowywane przez deweloperów różnią się i każdorazowo wymagają dokładnej weryfikacji. Pamiętaj, że na etapie zawierania umowy (wyjaśnienia/ doprecyzowania jej postanowień), możesz uniknąć przyszłych konfliktów związanych z jej wykonywaniem.
Natomiast umowa o roboty budowlane to umowa podpisywana z ekipą budowlaną (wykonawcą), która na Twoim gruncie wybuduje budynek zgodnie z założeniami projektu. Umowa ta musi zostać zawarta na piśmie, lecz w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej nie ma konieczności wizyty u notariusza. Powinna zawierać szczegółowe wytyczne co do Umowa deweloperska - definicja Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego - nie wywołuje więc skutków rozporządzających. Odrębną umowę rozporządzającą zawiera się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego i na podstawie tej umowy rozporządzającej nabywca uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, ewentualnie udział w tym prawie. Umowa deweloperska jest umową nazwaną, bowiem regulują ją przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie nazywanej ustawą deweloperską). Ustawa ta zawiera dokładne określenie, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej, aby była ważna. Warto pamiętać, że strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe regulacje, zgodnie z zasadą swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego. Celem ww. ustawy jest wzmocnienie i ochrona pozycji konsumenta w sytuacji zawierania umowy z deweloperem, pozycja ta bowiem przed wejściem w życie ustawy była bardzo niepewna i dochodziło do wielu nadużyć ze strony deweloperów. Obecna ustawa nakłada na deweloperów wiele obowiązków przed zawarciem umowy z nabywcą, ponadto gwarantuje liczne środki ochrony. Warto pamiętać, że obecnie spotyka się wiele umów zawieranych z deweloperami, które nie mogą być uznane za umowy deweloperskie, np.: umowa rezerwacyjna - podpisywana między deweloperem a potencjalnym nabywcą, czasami za darmo lub za opłatą, która może podlegać zwrotowi lub nie - ma na celu zarezerwowanie przez określony czas danego lokalu; w umowie takiej deweloper zobowiązuje się, że w określonym czasie lokalu nie sprzeda; umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, umowy przedwstępne - zawierane w formie pisemnej albo formie aktu notarialnego w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich ukończonych i oddanych do użytku (czyli następna w kolejności jest umowa sprzedaży przenosząca własność, a nie umowa deweloperska). Umowa deweloperska - strony umowy Stronami umowy są nabywca oraz deweloper. Nabywcą, zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy, jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności do nieruchomości oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nabywcą nie może być więc osoba prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale mająca zdolność prawną. Deweloperem zaś jest przedsiębiorca (w rozumieniu kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności do nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę (art. 3 pkt 1). Umowa deweloperska - przedmiot Przedmiotem umowy deweloperskiej jest przyszły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. W sytuacji, w której przedmiotem byłby lokal niemieszkalny (np. użytkowy) lub budynek niebędący domem jednorodzinnym, nie mielibyśmy do czynienia z umową deweloperską (nie można by było więc stosować przepisów ustawy deweloperskiej). Warto również pamiętać, że z umową deweloperską mamy do czynienia tylko wtedy, kiedy nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy (ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie). W sytuacji bowiem, kiedy nieruchomość już istnieje i wydano pozwolenie na użytkowanie, zawieranie umowy deweloperskiej nie ma sensu, ponieważ przedsięwzięcie deweloperskie jest już zakończone. W takiej sytuacji, aby nabyć nieruchomość, należy jedynie podpisać umowę sprzedaży (lub umowę przedwstępną sprzedaży). Umowa deweloperska - elementy Umowa deweloperska powinna zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy zawierać w szczególności: określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nabycia nieruchomości, informacje o nieruchomości (w szczególności powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności, położenie, usytuowanie lokalu w budynku, istotne cechy, określenie powierzchni, układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych), termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, informacje dotyczące: mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji, numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z innymi dokumentami, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Należy pamiętać, że umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej następujących roszczeń: roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Obowiązki dewelopera przed podpisaniem umowy Przed podpisaniem umowy deweloper powinien dostarczyć nabywcy wzór umowy (który powinien być jednoznaczny, zrozumiały oraz wolny od niedozwolonych postanowień umownych) oraz prospekt informacyjny, sporządzony przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Nabywca powinien zapoznać się ze wszystkimi dokumentami przed zawarciem umowy. Gwarancja wypłaty świadczeń pieniężnych nabywcy Deweloper przed rozpoczęciem sprzedaży lokali lub domów mieszkalnych, musi zawrzeć umowę o prowadzenie powierniczego rachunku mieszkaniowego z wybranym przez siebie bankiem. Na tym rachunku bank będzie ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Ma to na celu ochronę środków finansowych przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia. To bank będzie decydował, czy wypłacić deweloperowi środki - deweloper musi bowiem spełnić określone warunki (np. przedsięwzięcie musi być na określonym etapie realizacji). Możliwe są następujące rodzaje rachunków powierniczych: 1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa; 3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa; 4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jak w praktyce wygląda ww. ochrona? W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Warto pamiętać, że wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają wyłącznie dewelopera. Co więcej, nie może on przyjmować od nabywców pieniędzy w inny sposób niż za pośrednictwem rachunku powierniczego. Ponadto umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy. Wypowiedzieć umowę może tylko bank, w takiej sytuacji deweloper nie otrzyma zgromadzonych na rachunku pieniędzy. Zobowiązany jest on wówczas do założenia nowego, takiego samego rachunku w innym banku, a środki zgromadzone na dotychczasowym rachunku zostaną przekazane przez bank na nowy rachunek powierniczy, gdy otrzyma on polecenie przelewu wydane przez dewelopera. Jeśli polecenie przelewu nie zostanie przekazane lub jeśli deweloper nie założy nowego rachunku, bank zwróci nabywcom pieniądze w kwocie znajdującej się na rachunku. Jak zostało wspomniane powyżej, mieszkaniowy rachunek powierniczy może być: zamknięty - bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze jednorazowo, dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, otwarty - bank wypłaca pieniądze zgromadzone przez nabywcę na rachunku etapami, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa powoduje, że bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy na jego żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia jego upadłości albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska - forma zawarcia Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Forma ta zapewnia roszczenie o przeniesienie prawa własności, które zostaje ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Odstąpienie od umowy deweloperskiej Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących sytuacjach: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera wymaganych elementów (o których mowa w art. 22 ustawy), jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy, w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Deweloper ma natomiast prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Deweloper ma również prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. Zarówno umowa deweloperska jak i umowa przenosząca własność lokalu jest zawierana w formie aktu notarialnego, co oznacza, że nie obędziemy się bez udziału notariusza. Umowa zawarta w innej formie niż akt notarialny nie byłaby skuteczna, co reguluje wprost ustawa potocznie zwana deweloperską. Po sporządzeniu umowy deweloperskiej

Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Co to jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje […] Zakup nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy przez dewelopera, wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, czym charakteryzuje się taka umowa. Przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem dotyczącym nabywania nieruchomości w trakcie inwestycji. W tej umowie deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za ustalone wynagrodzenie z tego tytułu. Z taką umową mamy więc do czynienia, kiedy interesująca nas nieruchomość jeszcze nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy, ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Taka umowa stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej najważniejszych roszczeń służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych kupującego. Zastanawiasz się, czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Aktualnie tak, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości realizowanej przez dewelopera. Jest to dokument, który potwierdza nasz wybór. Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza. Przygotowanie treści umowy należy po stronie dewelopera, ale można ją negocjować. Warto zwrócić uwagę, że z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, od tego, co zapisane jest w umowie deweloperskiej, w dużej mierze zależy bezpieczeństwo podjętej transakcji. Forma umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jest umową, którą regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie nazywanej ustawą deweloperską). Artykuł 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zastrzega dla umowy deweloperskiej formę aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy umowy deweloperskiej może skutkować jej nieważnością. Uwaga! Należy pamiętać, że umowa deweloperska nie jest więc umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – w tym celu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego należy zawrzeć odrębną umowę rozporządzającą. Ponadto obecnie spotyka się wiele rodzajów umów zawieranych między deweloperami a nabywcami, które nie mogą być oficjalnie uznane za umowy deweloperskie, na przykład umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Takie umowy mają inną rolę w procedurze zakupu nieruchomości. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Umowa deweloperska musi być przygotowana zgodnie z art. 22 ust. 1. Powinna zawierać w szczególności: określenie stron, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nabycia nieruchomości, szczegółowe informacje o nieruchomości, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej, numer pozwolenia na budowę i oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, określenie wysokości odsetek i kar umownych, oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości, zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości. Zgodnie z zasadą swobody umów obie strony mogą wprowadzić do umowy deweloperskiej dodatkowe regulacje. Dowiedz się także, czy ubezpieczenie mieszkania jest obowiązkowe oraz kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej – o tym również piszemy na naszym blogu!

. 55 124 512 766 746 398 164 201

umowa deweloperska u notariusza